安置房更新于2018-01-13

• 1有房產(chǎn)證嗎
• 2貸款流程
• 3和商品房的區別

1.有房產(chǎn)證嗎

　　1、因為拆遷安置房是根據國家政策規定，對被拆遷戶(hù)進(jìn)行的安置補償，故凡是通過(guò)正規拆遷程序，由取得拆遷許可證的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建造的安置房屋，被安置人將來(lái)都能取得房屋的產(chǎn)權證，只是相對要經(jīng)過(guò)更長(cháng)的時(shí)間才能取得房產(chǎn)證。

　　2、安置房為因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房;另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素，拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購買(mǎi)的中低價(jià)位商品房。這兩種類(lèi)型的安置房都是有產(chǎn)權的，并歸個(gè)人。

　　3、稅費是根據過(guò)戶(hù)價(jià)或當地政府的低過(guò)戶(hù)指導價(jià)為計算依據的，一旦地方過(guò)戶(hù)指導價(jià)調整，或稅收政策調整，可能會(huì )帶來(lái)很大的損失。

　　4、目前的政策是，出售滿(mǎn)五年的住宅不用交營(yíng)業(yè)稅，但是出售滿(mǎn)五年非唯一的住宅是要交差額20%的個(gè)人所得稅的，另外，目前的政策規定，拆遷安置房首次上市還要交3%的土地出讓金。

　　5、拆遷安置房滿(mǎn)5年后，在補繳了土地出讓金后，可以變成商品房性質(zhì)，可以上市買(mǎi)賣(mài)。但具體實(shí)施過(guò)程中，要看地方政府當時(shí)手頭的用地指標情況，有的安置房已超5年，但仍不能上市交易。在此要注意的是各地政府執行的不一樣，具體應該按照當地政府的規定執行。

2.貸款流程

　　1、咨詢(xún)申請，業(yè)務(wù)受理(需填申請表);

　　2、銀行調查審理批準，簽受理相關(guān)合同;

　　3、銀行員工帶以上要求資料，到房管局辦理預告登記，10個(gè)工作日;

　　4、銀行簽貸款合同;

　　5、預告登記完成后，在房管局辦理抵押預告;

　　6、銀行人員去房管局拿取抵押預告;

　　7、放款時(shí)必須向銀行預繳20%的利息(以合同簽訂周期為準)，開(kāi)始放款;

　　8、客戶(hù)到銀行付代辦費和擔保費(全年一次性收取);

　　9、定期還息，到期還款，合同終止。

3.和商品房的區別

　　區別1、安置房相對于商品房來(lái)說(shuō)質(zhì)量比較低

　　安置房往往建設利潤被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤。加上職能部門(mén)監管不力或者甚至沆瀣一氣，造成普遍上安置房的質(zhì)量不如商品房。當然，也有比較負責的或者示范工程之類(lèi)的，質(zhì)量相對較好的安置房，但是不多，能碰上算是中彩票了。

　　區別2、相對于商品房安置房大部分是不屬于完全產(chǎn)權

　　很多安置房不是完全產(chǎn)權，即具有完全的房屋所有權，卻不一定具有完全的土地使用權。很多安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地，也就是沒(méi)有繳納出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權，即完全的房屋所有權和完全的土地使用權，土地性質(zhì)是出讓?zhuān)簿褪抢U納了土地出讓金。所以，安置房在以后再次交易時(shí)，可能會(huì )被要求補繳土地出讓金。當然，目前安置房交易并沒(méi)有要求這樣，但法律規定是要繳納的，所以，一但政府出臺政策，那就很可能要交。

　　區別3、安置房交易時(shí)間受限

　　不少安置房都有交易時(shí)間限制，也就是規定在幾年內不得上市轉售。商品房沒(méi)有這方面的規定，只要是您買(mǎi)到的已經(jīng)辦理過(guò)登記的現房，就可以上市交易。不過(guò)，商品期房，法律上是不允許轉售的。

　　區別4、安置房是否可以交易取決于開(kāi)發(fā)商時(shí)候對安置房進(jìn)行產(chǎn)權登記

　　拆遷安置房屋的土地是劃撥的，因此與購買(mǎi)的正常商品房(商品房開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商取得土地是通過(guò)出讓方式)是有區別的。但拆遷安置房如果進(jìn)行了產(chǎn)權登記并取得房屋所有權證，可以進(jìn)行上市交易。所以要看開(kāi)發(fā)商是否對安置房進(jìn)行產(chǎn)權登記。

　　區別5、安置房相對于商品房的使用用途來(lái)說(shuō)受到了一定限制

　　安置房是指因城市規劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動(dòng)遷安置戶(hù)，該類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài)除受法律、法規的規范之外，還受到當地政府相關(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

　　區別6、相對于商品房來(lái)說(shuō)安置房享有的權利較為不全面

　　商品房的買(mǎi)受人一般享有該房屋的全部所有權包括占有、使用、收益、處分。買(mǎi)受人可以將此房屋依法轉讓、出租、抵押、贈與以及繼承，甚至可以依法出典。這是因為買(mǎi)受人依法取得了該房屋的所在位置的土地使用權以及土地上坐落房屋的所有權。商品房于其他類(lèi)型的房屋相比在價(jià)格上要高出許多，因此買(mǎi)受人對其享有的權利也相應的全面。